Como Proceder para Uma Rescisão de Contrato de Locação?
Como proceder para uma rescisão de contrato de locação?
Neste artigo, explicarei tudo o que você precisa saber sobre rescisão de contrato de aluguel.
De modo geral, a maioria dos contratos de aluguel residencial tem duração de 30 meses e as pessoas tem a pretensão de ocupar o imóvel por igual período. Entretanto, ocorrem casos em que é preciso encerrar o contrato de locação antes do tempo, por algum motivo, seja por parte do inquilino ou do proprietário do imóvel.
A questão é que existem diversos motivos que podem levar as pessoas a darem entrada na rescisão contratual de aluguel. Cada situação exige um tratamento diferente, conforme diz a Lei do Inquilinato e as cláusulas do contrato de locação.
Assim, explicarei cada detalhe que você precisa saber sobre rescisão de contrato de aluguel.
Vamos lá?
A importância do contrato de locação
Em primeiro lugar, antes de abordarmos sobre rescisão de contrato de locação precisamos explicar a importância do contrato de locação.
O contrato é o documento mais importante de todo o processo de locação. Pois, nele contém, quais são os deveres e direitos do locador e do locatário do imóvel. Também determina as penalidades adequadas para as partes, caso ocorra o descumprimento das cláusulas previstas no documento.
Assim, podemos concluir que o contrato de locação é essencial para estabelecer um vínculo entre locador e locatário, sendo possível garantir uma locação segura para todos os envolvidos.
Rescisão de contrato de aluguel
Como dito acima, a rescisão do contrato de aluguel ocorre quando é preciso encerrar a locação do imóvel antes do tempo previsto, por alguma razão. Sendo que, isso pode acontecer em diversas situações, tanto por parte do locador, quanto pelo locatário.
Dessa forma, separei uma lista com os principais motivos que levam as pessoas a cancelar o contrato de locação.
Motivos que levam ao encerramento do contrato
Proprietário do imóvel
O proprietário do imóvel pode dar início ao encerramento a locação do imóvel em 3 momentos, sendo eles:
Caso precise utilizar o imóvel para moradia;
Ocorra a quebra de alguma cláusula prevista no contrato, tais como: reformas não autorizadas, utilização indevida da propriedade, falta de pagamento do aluguel ou despesas do imóvel (água, luz, taxas de condomínio e IPTU) e/ou depredação do local;
Após o vencimento do contrato, caso o mesmo não tenha sido prolongado ou o locatário não tenha deixado o imóvel.
Na primeira situação, se durante o período em que o imóvel estiver alugado, o proprietário do imóvel precisar utilizá-lo, ele pode solicitar o fim do contrato a qualquer momento. Porém, o mesmo precisa informar a imobiliária e o locatário que retomará o imóvel, pois é preciso conceder um prazo para que o locatário deixe o local. Nesses casos, o locador só paga multa se a mesma estiver descrita no contrato de locação.
Nos casos em que ocorrer a quebra de alguma cláusula contratual, o proprietário também pode solicitar a rescisão do contrato de aluguel. Pois, compreende-se que locatário deixou de cumprir com seus deveres durante a locação e está prejudicando o locador e sua propriedade.
Por fim, outro motivo que pode ocasionar na interrupção da locação é o vencimento do contrato. Por exemplo, se o contrato tem duração de 30 meses e locatário permanece no imóvel após esse período sem prolongar o contrato, o locador pode tomar o imóvel de volta.
Assim, neste caso, é cobrada a multa contratual junto ao locatário, já que, fica claro que ele não deu entrada na renovação do contrato. Fora essas situações, o locador não pode solicitar a rescisão do contrato e deve aguardar o término da locação para retomar o imóvel.
Inquilino
Assim como o locador do imóvel, o locatário pode encerrar o contrato de aluguel a qualquer momento. Entre as razões que podem levar a tal ação temos:
Mudança de cidade por motivo de trabalho;
O inquilino precisa sair do imóvel devido algum problema estrutural;
O inquilino decide sair do imóvel.
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos casos em que o inquilino precisa encerrar a locação devido a mudança de trabalho para uma outra cidade não existe a cobrança da multa contratual. Porém, é necessário comprovar essa mudança com documentos e também avisar o locador sobre a desistência com no mínimo 30 dias de antecedência.
Outro caso em que não há a cobrança da multa contratual é quando o locatário precisa deixar o imóvel por causa de algum problema estrutural. Contudo, essa multa só não é cobrada, quando comprovado que o problema é devido a uma ação anterior a locação vigente. Por esse motivo é preciso realizar a vistoria de entrada no início da locação do imóvel.
Quando a interrupção do contrato se deve porque o locatário decide sair do imóvel por algum motivo pessoal, então procede-se a cobrança de multa contratual. Essa multa é calculada de acordo com o tempo que falta para a locação ser concluída, conforme previsto no contrato.
Multa contratual
A multa contratual está prevista em todos os contratos e define os valores que serem pagos nos casos em que ocorre a infração. Trata-se de uma medida de segurança que ajuda a assegurar que nenhuma das partes envolvidas no contrato será prejudicada.
Como é calculada a multa contratual?
Segundo a Lei do Inquilinato, não existe nenhum valor pré-estabelecido como padrão para as multas contratuais de locações de imóveis. Visto que, cada imóvel possui características e valores únicos. Dessa forma, a multa contratual tem como base o valor cobrado no aluguel e é proporcional ao tempo restante para o contrato chegar ao fim.
Para exemplificar considere a seguinte situação:
O valor do seu aluguel é de R$ 1.000,00 e o seu contrato tem duração de 30 meses. Porém, você precisará encerra-lo após 5 meses de sua vigência, pois decidiu mudar-se para um imóvel maior. Nesse caso, o motivo é passível de multa que será calculada sobre os 25 meses restantes a término da locação, conforme abaixo:
R$ 1.000,00 (valor do aluguel) x 3 (base do cálculo) = R$ 3.000
R$ 3.000,00 / 30 (meses de contrato) = R$ 100,00
R$ 100,00 x 25 (meses faltantes) = R$ 2.500,00 de multa
Portanto, o valor da multa que deverá ser paga pelo inquilino é de R$ 2.500,00.
O que a vistoria tem a ver com a rescisão?
A vistoria do imóvel é extremamente importante para se proceder a rescisão do contrato de locação. Visto que, o imóvel deverá ser devolvido ao locador, nas mesmas condições do início da locação.
Isso nem sempre acontece! O que acaba gerando problemas entre locador e locatário, além de atrasar o processo de rescisão de contratual.
Assim, é muito importante a atuação da imobiliária neste processo, pois esta será a responsável por realizar a vistoria de saída no imóvel para comparar o estado atual com o documentado no laudo de entrada da locação. E, caso seja encontrada alguma irregularidade, o locatário será notificado para providenciar o reparo necessário ou arcar com os custos.
Aliás, a vistoria também é conveniente para verificar se o imóvel passou por alguma reforma ou melhoria durante o período em que esteve locado. Caso isso seja constatado, o locador será comunicado e cabe a ele a decisão de aprovação ou se cobrará que seja entregue como estava anteriormente.
Entretanto, nas situações em que a melhoria foi negociada previamente, o locador não pode solicitar que o locatário volte atrás e o imóvel permanecerá com as alterações realizadas.
Finalmente, vale ressaltar que a rescisão do contrato de locação só é finalizada após a vistoria comprovar que está tudo certo com o imóvel.
Portanto, se você pretende encerrar seu contrato de locação, atente-se ao estado de conservação do imóvel. Não se esqueça de itens como: pintura, manutenções regulares e limpeza da propriedade. Afinal, esses são os principais fatores de reprova na vistoria de saída e acabam atrasando o processo de rescisão.
Como encerrar o contrato de locação com segurança?
Separamos 4 dicas para ajudar você com essa tarefa.
Dica 1: Notifique sobre o seu interesse em encerrar o contrato com antecedência
Antes de sair do imóvel é necessário notificar a imobiliária e/ou o locador sobre o seu interesse em encerrar o contrato de locação com 30 dias de antecedência.
Dica 2: Mantenha o imóvel de acordo com as condições do início da locação
Como já falado, manter o imóvel em ordem é essencial para dar início a rescisão do contrato de locação. Por isso, observe como está a infraestrutura do local, se algum item precisa de manutenção e faça uma faxina geral no imóvel.
Mantendo a integridade do imóvel, ajuda no processo de saída da residência e questões envolvendo a vistoria do imóvel.
Dica 3: Agende a vistoria de saída
De novo apontaremos sobre a importância da vistoria do imóvel no processo de rescisão de contrato de aluguel, pois é fundamental para garantir que o locador e locatário não tenham prejuízos.
Dessa forma, é necessário que a parte responsável por solicitar o encerramento do contrato agende previamente a vistoria para verificar as condições do imóvel. Isso pode ser solicitado no momento em que informar sobre o interesse de encerrar o contrato de locação.
Dica 4: Solicite a transferência de titularidade das contas do imóvel para o nome do locador
Para finalizar, temos a questão da transferência de titularidade das contas do imóvel. Uma vez que, essa ação é essencial para evitar que locador e locatário tenham problema com contas em atraso após a desocupação do imóvel.
Logo, lembrem-se de avisar as empresas prestadoras de serviço sobre a sua saída do imóvel!
Em alguns casos, será preciso cancelar os serviços que não forem de responsabilidade do proprietário, como telefone e TV a cabo, por exemplo. Mas, em outros casos, basta transferir as contas para o nome do locador, como as contas de eletricidade, água e gás.7
Essa é uma tarefa bem simples, mas as imobiliárias não prestam esse tipo de serviço. Todavia, realizamos esse procedimento em todas as nossas negociações. Pois, sabemos da importância desse procedimento e que pode acontecer quando não é feito corretamente.
Quer saber mais? Entre em contato com nossa equipe administrativa pelo canal direto ou WhatsApp - (12) 98267-4965
